Pesquisas da Uenf revelam avanço de estacionamentos sobre imóveis tombados e abandono da área central.
O Centro Histórico de Campos dos Goytacazes tem sido tema de debates e tentativas de recuperação há pelo menos uma década. O esvaziamento e as perdas de bens arquitetônicos tombados pelo patrimônio histórico são visíveis. No lugar de casas e sobrados antigos, surgem lotes vazios utilizados como estacionamentos. Este fato se tornou objeto de pesquisa na Universidade Estadual do Norte Fluminense (Uenf), além de recente artigo científico publicado pela Universidade Estadual Paulista (Unesp). Dados coletados em 2017, 2018 e 2023 apontam que o número de estacionamentos na área central campista saltou de 50 para 93 unidades. Há chances de novos estacionamentos substituírem imóveis históricos.
O sociólogo André Vasconcellos é pesquisador em políticas sociais e urbanas, com mestrado pela Uenf. Ele conta que passou a acompanhar o Centro Histórico em 2014, com levantamentos de campo realizados em 2017, 2018 e 2022. A pesquisa foi concluída em 2025 e publicada pela revista Geografia em Atos, da Unesp.
“O que mais me impressionou foi perceber que a destruição dos prédios históricos não é um acaso nem uma fatalidade, é uma estratégia calculada. Muitos donos de imóveis demoliram suas construções antigas para transformar os terrenos em estacionamentos, que garantem uma renda temporária enquanto eles esperam uma valorização do solo. Ou seja, o terreno fica vazio, rendendo um pouco, até que uma mudança na lei ou uma nova onda de investimentos permita construir algo mais lucrativo. Essa é sua expectativa. Porém, enquanto isso, esse processo cria vazios urbanos e substitui a história viva da cidade por áreas sem função social, mas com alto valor especulativo”, explica Vasconcellos.
O autor do artigo considera que a pesquisa pode ajudar os gestores a entenderem que a preservação do patrimônio é também uma questão econômica. “Quando o Centro Histórico perde vida, o comércio local enfraquece. E isso é muito discutido em nossa cidade. O turismo se esvazia e, ao contrário do que se almeja, o valor do solo no entorno cai. Com políticas públicas bem planejadas, como incentivos fiscais, linhas de crédito para restauração e programas de ocupação criativa, é possível transformar os imóveis antigos em motores de desenvolvimento, em vez de deixá-los virar ruínas”, afirma o pesquisador. Ele complementa:
“O Centro de Campos passa por um apagamento silencioso. A região que simbolizava a vida comercial, cultural e política vem sendo abandonada. São terrenos murados, estacionamentos improvisados e casarões em ruínas, além do comércio cada vez mais vazio. É um cenário que mistura pouca ação pública e especulação privada. A memória da cidade vai desaparecendo pouco a pouco”, diz o sociólogo.
Novas pesquisas no Centro
O geógrafo e professor da Uenf Marcos Pedlowski orientou a pesquisa iniciada por André Vasconcellos. Segundo ele, outras pesquisas sobre o Centro Histórico estão previstas. “A pesquisa não está conclusa, pois o processo de destruição de prédios para a instalação temporária de estacionamentos não parou. Já há interesse em continuar com o mapeamento dos lotes esvaziados.” Pedlowski pensa que o papel da pesquisa científica é identificar processos e documentá-los, seguindo padrões rigorosos de procedimentos metodológicos.
“Registramos e quantificamos um processo que estava na cara de todo mundo, mas sem que se soubesse a sua dimensão. Com a nossa pesquisa, já sabemos qual é a dimensão e a velocidade com que o fenômeno está se desenvolvendo. E mais: com os mapas que produzimos, será possível identificar em quais ruas o processo de desmantelamento do patrimônio arquitetônico está mais acelerado”, destaca o pesquisador da Uenf.
Imóveis em ruínas
O arquiteto e urbanista Renato Siqueira afirma que tem se agravado a manutenção do patrimônio do Centro Histórico de Campos. Um exemplo recente é a decisão judicial de demolir o Edifício Itu, concebido pelo arquiteto Joffre Maia, símbolo do modernismo na cidade, e tema de reportagem do J3News na semana passada. “O descaso ao longo dos anos coloca o imóvel em condição de pré-ruína, restando apenas a efetiva demolição para não oferecer risco às pessoas. Casos como o da Casas Terra e do Hotel Flávio, já demolidos nesta condição, e o iminente Museu Olavo Cardoso, são uma dimensão da gravidade do fato. O alarmante disso é que, indistintamente, sendo o proprietário um indivíduo privado ou a Prefeitura, não há diferença: o descuido tem sido o mesmo”, avalia.
Para Renato, é preciso tornar o Centro Histórico atrativo, dinâmico e diversificado no uso. “A partir de uma política pública de incentivo econômico-financeiro, de ocupação do Centro Histórico, com ênfase na moradia e equipamentos de serviço, como mercado de gêneros alimentícios, padaria, etc. Uma possibilidade pode ser a redução do IPTU para quem habita neste setor”, sugere.
Ações da CDL e iniciativa privada
A Câmara dos Dirigentes Lojistas de Campos (CDL) tem se preocupado em trazer bons exemplos de revitalização de centros históricos no país e no mundo. O mais recente ocorreu no início de novembro, com o Fórum Requalificar o Centro. Em 2024, a CDL promoveu o 1º Seminário de Revitalização de Centros Urbanos, com a participação de especialistas brasileiros e estrangeiros. O tema exige cooperação e interesse de gestores públicos e privados.
“Nestes eventos da CDL, tem sido observada a ênfase na parceria público-privada para que esta aconteça. Do mesmo modo, a iniciativa privada precisa se mobilizar e avançar nas ações de curto, médio e longo prazos, a fim de reverter o cenário preocupante que há anos atinge o Centro Histórico. Ou seja, uma atitude intencional. Com base nesses exemplos trazidos desde o ano passado, já é o momento de a iniciativa privada, em parceria com o poder público, fazer uma intervenção pontual de referência para este almejado modelo de revitalização. Há exemplos demais, faltam ações. O momento é agora”, diz o arquiteto Renato Siqueira.
Bom exemplo
Entre bons exemplos em Campos está a recuperação do prédio na Rua Sete de Setembro que abriga uma cooperativa bancária. O edifício do século passado foi restaurado e contrasta com os prédios vizinhos, com aspectos de abandono, ou que foram demolidos — como o Hotel Flávio — e se tornaram estacionamentos. Outro prédio recuperado está no cruzamento da Avenida Alberto Torres com a Rua Barão de Amazonas. Parte da antiga construção desabou em 2020, mas foi recuperada recentemente com projeto do arquiteto Rodrigo Porto.
Posição da Prefeitura
A reportagem procurou saber da Prefeitura de Campos sobre o Centro Histórico e o número crescente de estacionamentos. Por meio de nota, a Fundação Cultural Jornalista Oswaldo Lima esclareceu que a preservação dos imóveis tombados em Campos segue a Lei nº 8.487/2013, que responsabiliza os proprietários pela conservação e só permite demolições em caso de ruína comprovada, com decisão do Conselho de Preservação do Patrimônio Arquitetônico Municipal (Coppam).
“O Centro Histórico é área protegida, e qualquer intervenção depende de autorização da Secretaria de Obras após consulta ao conselho. Sobre o aumento de estacionamentos no Centro, a Fundação explica que muitos surgiram após a demolição de imóveis antigos sem manutenção adequada. O Coppam não tem poder de polícia e atua mediante denúncias, notificando os responsáveis quando há suspeita de irregularidades. A lei prevê que o município pode intervir e cobrar os custos, além de oferecer incentivos fiscais para imóveis preservados”, diz a nota.
O pesquisador André Vasconcellos afirma que a recuperação do Centro Histórico depende da mudança de incentivos. “Preservar precisa ser viável, recompensador e integrado a um projeto de cidade que valorize sua memória”, conclui.
